澳洲房产的脚步放缓？这些因素，很大程度上决定了当地房市未来走向！

有人说，澳洲房产增长过快，暂停或下跌是早晚的事；也有人说，澳洲政府正在努力稳定房市，价格逐渐回归也是正常的。但是事实果真如此吗？房产增长背后还有哪些你不知道的事？

人口与房产市场的关系

据ABS澳洲统计局预测显示，2018年澳洲人口将突破2500万，未来两年内新增的移民人口有望高达50万人。而根据澳洲权威网站Property Council of Australia显示，过去12个月（截止到1月份）由规划部批准的新建筑房屋合约一共有231,752套。 

新建筑房屋合约量在去年10月份达到最高值237,242套，并开始持续下降，因为仅是每年的新增移民人口已经高于新建房屋合约数，更不用说每年新增本地人口、留学人口以及海外投资者等人群对于新建住房的需求。 因此可预见未来澳洲的房地产市场依旧会处于供不应求的状态。

在全球都在紧盯澳洲房地产市场的情况下，澳洲新一轮的人口增长带来的将会是更加强烈的住房需求。

购房，永远没有所谓的最佳时期

现在不少人都会说澳洲房价太高，要等待房价下跌才买，但究竟要下跌到什么程度才买呢? 

如果房价下跌10%你可能会希望下跌20%才买，到了真的下跌20%，可能你会想还有机会再跌，如果房市的下跌周期是20年甚至30年，那些希望房价见底才买房的人是否真的要等这么久呢？

更何况，事实是，澳洲房价在过去十年从未试过下跌超过5%...

业内专家表示：“就算在2008年因为全球金融危机而房价下跌时，经过一段长时间的高息期，全澳的房价也只下跌了4%。更不用说，现在地产行业对银行、甚至经济基础的渗入，房价暴跌，绝对不会是政府想要看见的结果。”

包括AMP Capital Investors的首席经济师Shane Oliver、St George 银行的首席经济师Hans Kunnen、CBRE的David Milton以及Colliers International的Curtis Field均对市场表示乐观或审慎乐观。

房价的根本驱动因素：

1、人口增长是支撑房市的最根本因素，而澳洲未来30年的人口增长乐观；

2、澳洲房屋长期供应不足，过去三年即使建造业活跃，新建房屋仍不足以填补长期缺口；

3、州政府推出的各种基建、社区发展及重建规划，均对楼市构成利好。

汇丰银行首席经济师Paul Bloxham预测墨尔本和布里斯班则分别上升百分之4%和8%，全澳的房价升幅可达6%。

澳洲房产投资现状如何？

澳洲富人最爱讨论的话题是房价，因为他们受房价的影响比任何人都要大。

据《澳洲金融评论报》报道，管理顾问公司Capgemini的一项调查显示，高净值澳人（除家庭住房外资产超过100万美元的投资者）比世界其他地方的富豪更喜欢投资房地产。

房地产占了澳洲富豪资产组合的30.8%，而亚洲富裕投资者的这个比例也只有21.4%。全球而言，高净值个人的投资组合中有18.2%是房地产。

· 据《商业评论周刊》评选出的澳大利亚2015年度最富有家族排行榜显示，澳大利亚近一半的富有家族均在开展民用地产开发项目，并计划在将来逐渐投放到市场，以此确保稳定的资金收入及回报。

· 根据澳洲房地产委员会（PCA）提交的新调查显示，目前房地产行业对澳洲国内生产总值（GDP）的贡献已经超过了采矿业、房屋所有权和金融服务。

据预计，房地产行业每年创造了11.5%的澳洲GDP，僱用110万名澳洲人，并且每年向联邦、州和地方政府支付721亿元的税收。

中国对澳洲房产投资资金连续2年翻番，过去一年，中国富豪对澳洲住宅和商业地产的支出升至近240亿澳元（约1188亿元人民币），此前两年分别为124亿澳元和59亿澳元。

除了万达等知名地产大鳄纷纷重金砸向澳大利亚之外，亚洲华人首富李嘉诚对澳大利亚投资也抱有浓厚兴趣。

“哪里有回报，我就去哪里投资！”2017年年初李嘉诚曾在长江集团的周年晚宴中曾这样说。

为何澳洲政策紧缩也挡不住中国开发商入市？

尽管澳洲房市政策和国内对投资者海外置业的监管政策纷纷紧缩，导致了在澳中国买家减少，但近期至少有10位中国开发商准备入市澳洲房产。

他们到底是怎么想的？

一份名为《在澳中国开发商未来发展》的报告中，JLL分析了10大尚未进入澳洲市场的中国房产公司。

该报告的作者，也是JLL 悉尼高级住房研究分析师Vince De Zoysa 说，名单上的这些开发商中，有的企业对澳洲市场表现出极大的兴趣，还有一些公司在对澳洲房产行业感兴趣之余已经投资了澳洲工业。

“现在有不少中国投资商进军了澳洲其他工业，特别是基建项目。这让他们能够在澳洲的核心产业立足，从而将风险和高回报都转到住宅开发项目上。”

中国开发商的主要市场是在澳购置公寓的海外买家。但近期联邦政府预算将限制一个公寓项目中海外买家占比不能超过50%；此外，外商在出售其主要住宅资产时，也将被征收12.5％的资本利得税。

“尽管印花税已经上涨，借贷政策有所收紧，海外开发商的借贷限度也有限制，但这并未降低他们对澳洲房市的兴趣。” Michael说。

中国某房产网站预测今年中国买家的海外置业数值将达1045亿澳元，和去年破新高的交易记录（1337亿澳元）相比有所下降，但Michael认为，这个交易新高并不代表中国开发商和投资者海外置业的新浪潮。

“澳大利亚一直都是中国投资者首选国家之一，海外买家在澳大利亚的平均交易规模虽然比美国和英国小一些，但这使得投资者有更多的选择余地。“